Líneas de Subte
La movilidad urbana es clave para atraer la demanda de viviendas en venta y alquiler. Cómo impactará la nueva línea que impulsa el Gobierno porteño.
El Gobierno porteño avanza con la Línea F del subte, una obra que no solo busca mejorar la movilidad entre el norte, oeste y el sur de la Ciudad de Buenos Aires, sino que también promete reconfigurar el mapa inmobiliario. El trazado, que unirá Barracas con Palermo y conectará a su paso barrios como Constitución, San Cristóbal, Monserrat, San Nicolás y Recoleta, reaviva el interés de desarrolladores y compradores en zonas que durante años permanecieron rezagadas por falta de transporte.
El llamado a licitación nacional e internacional, publicado esta semana por el Gobierno de Jorge Macri, prevé una inversión de entre u$s1.350 y u$s1.500 millones y marca el inicio de la obra pública más ambiciosa de la Ciudad en la próxima década.
La futura traza, de 9,8 kilómetros y 12 estaciones, se realizará en dos etapas. La primera incluirá las paradas Brandsen, Constitución, Cochabamba, Chile, Congreso y Tucumán, con inauguración prevista para 2031.
El presupuesto 2026 contempla un gasto de $285.164 millones para iniciar las obras de ingeniería y equipamiento, con financiamiento mixto: u$s600 millones de recursos propios y otros u$s400 millones de crédito internacional.
Un nuevo impulso para el sur de la Ciudad
El sector inmobiliario ya anticipa movimientos. “La construcción de la Línea F generará un impacto positivo en los valores del metro cuadrado, sobre todo en los barrios del sur, donde la accesibilidad al subte era limitada”, explicó Pablo Valencia Neira, CEO de Valencia Neira Real Estate.
Según el corredor, el efecto será inmediato en Barracas y Constitución, donde muchas empresas se verán beneficiadas “porque sus equipos podrán llegar en forma más directa, sin tantos trasbordos ni embotellamientos”. Esa mejora, afirmó, “hará que el barrio gane competitividad y que tanto las propiedades comerciales como las residenciales empiecen a valorizarse”.
Un departamento que mira hacia el Parque Lezama, en zonas de San Telmo, La Boca y Barracas, barrios que se beneficiarán con mejoras en movilidad urbana
Un departamento que mira hacia el Parque Lezama, en zonas de San Telmo, La Boca y Barracas, barrios que se beneficiarán con mejoras en movilidad urbana
El impacto también se notará en la demanda de viviendas. “Los desarrolladores van a mirar la zona con otros ojos. La conectividad es una variable clave y define el valor del inmueble tanto en venta como en alquiler”, sostuvo.
En contraste, barrios consolidados como Recoleta o Palermo no modificarán drásticamente sus precios, pero sí reforzarán su demanda. Agregó: “La Línea F no solo une norte y sur: redistribuye oportunidades dentro del mercado porteño”, agregó.
Valores que recorren la futura Línea F
A continuación, en base a datos de Valencia Neira Real Estate, una radiografía de barrios y precios, con valores de Zonaprop:
Constitución
Promedio: 1.212 u$s/m2.
Valor promedio: u$s69.000.
Metraje promedio: 57 m2.
Tipología: Depto usado 2-3 amb.
Observaciones: Cercanía a nudo de transporte.
Monserrat
Promedio: 1.662 u$s/m2.
Valor promedio: u$s85.000.
Metraje promedio: 56 m2.
Tipología: Depto usado 2-3 amb.
Observaciones: Mercado mixto residencial y oficinas.
San Nicolás
Promedio: 1.859 u$s/m2.
Valor promedio: u$s90.000.
Metraje promedio: 55 m2.
Tipología: Depto usado 2-3 amb.
Observaciones: Alta densidad de oficinas y residencias.
Barracas
Promedio: 1.842 u$s/m2.
Valor promedio: u$s115.000.
Metraje promedio: 67 m2.
Tipología: Depto usado 2-3 amb.
Observaciones: Potencial de valorización por la Línea F.
Recoleta
Promedio: 2.609 u$s/m2.
Valor promedio: u$s160.000.
Metraje promedio: 69 m2.
Tipología: Depto usado 2-3 amb.
Observaciones: Zona consolidada que refuerza su atractivo.
Palermo
Promedio: 2.911 u$s/m2.
Valor promedio: u$s169.000.
Metraje promedio: 67 m2.
Tipología: Depto usado 2-3 amb.
Observaciones: Segmento premium, demanda estable.
Las unidades más buscadas son los departamentos de dos y tres ambientes y los PH reciclados, tipologías que combinan valor histórico con buena ubicación. En los alrededores de Plaza Colombia, punto donde comenzará la traza, los valores podrían subir de manera progresiva una vez iniciadas las obras.
El arquitecto y martillero público Pablo Abbatangelo, miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, consideró que la nueva línea será determinante para el desarrollo urbano. “Las transformaciones edilicias llevan tiempo, pero sin dudas Barracas será el gran ganador. Palermo ya cuenta con una red consolidada y esta obra reforzará la conexión entre ambos extremos”, señaló.
El especialista recordó que la Línea F nacerá en Plaza Colombia y tendrá 13 estaciones hasta llegar a Palermo, con posibilidad de futuras extensiones hacia La Boca. Explicó: “Tal como sucedió con la Línea H en Parque Patricios, la conectividad que propicia el subte genera un atractivo adicional y una demanda extraordinaria en las zonas abastecidas por este servicio”.
La mirada del mercado
Desde el sector privado, Jorge Manikis, CEO de MKS Propiedades, coincidió en que la Línea F abrirá oportunidades para desarrolladores y compradores. “Cada vez que se proyecta una mejora en la conectividad, el mercado anticipa una valorización, y eso ya se nota: hay más consultas por terrenos y por unidades en pozo”, dijo.
El empresario, con actividad en el corredor sur, estimó que “en Barracas los valores actuales van de u$s1.400 a u$s1.800 por m2 en usados y de u$s2.000 a u$s2.300 por m2 en obras nuevas”. Con el avance del proyecto, prevé un “ajuste gradual al alza”, sobre todo cerca de las futuras estaciones.
También destacó que la conectividad modificará los hábitos residenciales: “Que una persona pueda viajar desde La Boca o Barracas hasta Recoleta o Palermo sin hacer varios trasbordos cambia la percepción de distancia. Eso convierte al sur en una opción real para vivir e invertir”.
Valores de alquileres: dispares
Entre Palermo y La Boca-Barracas, hay una gran brecha de valores, pero por ejemplo, según Cabaprop, en distintas zonas "palermitanas", los valores de un tres ambientes promedian los $900.000 al mes. Mientras que en el sur porteño, un tres ambientes oscila en $600.000 mensuales.
Mientras que en Caballito, ya que permitirá conectar la linea F con la A, que circula por debajo de la Avenida Rivadavia, promedian los $750.000 al mes en el oeste de CABA.
Un nuevo equilibrio en el valor del suelo
Más allá de los precios, los especialistas coinciden en que la obra puede reordenar el mercado inmobiliario porteño. “Durante años, el norte concentró la mayor valorización, mientras que el sur quedó atrás por falta de transporte. Esta línea empieza a corregir ese desbalance”, analizó Valencia Neira.
En esa misma línea, Abbatangelo sostuvo que “la Línea F puede cambiar el mapa del valor del suelo en Buenos Aires”. En su opinión, la mayor conectividad atraerá desarrolladores y dará sentido a proyectos que antes no eran rentables. “Con tiempo y mejor infraestructura, los barrios del sur pueden aspirar a un crecimiento sostenido y a una mejora en la calidad de vida”, apuntó.
Para Manikis, el impacto será estructural: “Barracas tiene una base edilicia sólida, con edificios industriales reciclados, lofts y nuevos desarrollos. La llegada del subte puede consolidarlo como un polo residencial y comercial, y equilibrar la brecha histórica con el norte”, concluyó.ÁmbitoFinanciero.com
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