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Se
trata de una superficie de 90.000 metros cuadrados en un lugar estratégico de
la Ciudad. Los funcionarios saben que la comercialización de esos terrenos le
asegurarán, como mínimo, unos u$s200 millones. Esos fondos podrán ser
destinados a darle vida a otra demorada iniciativa. Detalles del plan
El
área se conoce como "Empalme Norte". Por ahora, es un espacio que
está destinado a la conexión entre los trenes de los ferrocarriles Mitre, Roca
y Sarmiento. Y, de estas líneas, con el puerto de la Ciudad de Buenos Aires.
Comprende
una superficie de casi 90.000 metros cuadrados, emplazada entre las avenidas
Eduardo Madero, Antártida Argentina, Cecilia Gierson y San Martín.
Bajo
potestad de la Administración General de Puertos -en combinación con los
ferrocarriles- semejante predio es visto por las autoridades del Gobierno
porteño como el indicado para el desarrollo de un proyecto inmobiliario que le
ponga sello a la actual gestión. Y, de paso, le sirve para matar dos pájaros de
un tiro.
La
ubicación estratégica que tiene "Empalme Norte" contrasta con el uso
que se le está dando al lugar. Hoy día, es un espacio de maniobras que lejos
está de tener la actividad de otras épocas.
Bajo
estricta confidencialidad, las autoridades avanzan rápido para darle otra
utilidad a semejante superficie, muy codiciada por el sector del ladrillo.
Según
pudo saber iProfesional, en el entorno de Horacio Rodríguez Larreta y Diego
Santilli ya está la decisión tomada de darle vida a un ambicioso proyecto
inmobiliario que, como mínimo, "empate" con lo hecho en las torres de
Catalinas.
Además
de la impronta que le dará a la actual gestión, la comercialización de esas
tierras le asegurará al PRO hacerse de una importante suma de dinero, que podrá
destinar para financiar su demorado proyecto de la Autopista Ribereña.
En
el Gobierno de la Ciudad, están convencidos de que la comercialización de esos
lotes le aportará una caja de, como mínimo, u$s200 millones.
Esos
fondos le vienen como anillo al dedo para apuntalar la autovía, pensada para
oxigenar el tránsito en torno a Capital Federal.
La
Autopista Ribereña comprenderá una traza de algo más de 7 kilómetros. Su
principal finalidad será la de comunicar a la Autopista Illia con la 25 de Mayo
y Buenos Aires - La Plata. De esta forma, se podrá mantener fuera de la Ciudad
a los vehículos en tránsito.
El
desarrollo de la autovía se discute desde hace más de una década, pero
distintas trabas administrativas y una férrea oposición ambientalista han
venido congelando el proyecto hasta hace menos de dos años.
Para
esta obra, el binomio Larreta-Santilli requiere de unos u$s500 millones:
-
Parte de ese costo (u$s300 millones) se cubrirá con un préstamo que será
aportado por la Corporación Andina de Fomento (CAF).
-
El resto (u$s200 millones) provendrá de la comercialización de los terrenos del
-hasta ahora secreto- nuevo megaproyecto "Catalinas".
A
continuación, la zona donde se llevará a cabo el emprendimiento inmobiliario:
El
hermetismo en torno a este ambicioso plan es tal que cuando el Gobierno porteño
comunicó que ultima detalles para el inicio de obras de la Ribereña, apenas
mencionó que se iba a desprender de los lotes de "Empalme Norte".
Sin
embargo, distintas fuentes del sector inmobiliario -en estricto off the record-
confirmaron a iProfesional no solo el lanzamiento del proyecto sino, además, el
uso que se le dará a esa codiciada superficie.
Aseguraron
que para ese espacio se contempla el desarrollo de torres de oficinas, de
viviendas premium y la instalación de hoteles de lujo.
Por
lo pronto, el Gobierno de la Ciudad ya tiene definido el tipo de urbanización
que alentará para el predio. Sabe, además, que ni bien aparezcan las primeras
ofertas de privados deberá discutir este tema en la Legislatura.
"En
Ferrocarriles Argentinos también sacan cuentas de lo que podrán obtener por las
tierras, conscientes de que ahí se construirán torres y de que esas
edificaciones superarán los 200.000 metros cuadrados", aseguró a este
medio una fuente familiarizada con la iniciativa que lleva el sello Larreta.
Estudios
ya efectuados
Desde
LJ Ramos, una de las inmobiliarias más activas en la zona de Retiro, su socio y
director general, Diego Cazes, reconoció que realizaron estudios a pedido del
Gobierno porteño, con el fin de determinar la máxima superficie a construir en
"Empalme Norte".
"Se
puede desarrollar una cantidad importante de metros cuadrados. Hicimos varios
informes a pedido. En definitiva, nos avala la experiencia que tuvimos cuando
se tuvo que vender lo que hoy día es Catalinas", dijo a iProfesional.
Además,
expresó que es altamente probable que se avance con un producto mixto que
comprenda oficinas, espacio residencial y hotelería. También, en servicios
pensados para quienes luego habiten la zona.
Cazes
indicó que "no está autorizado para brindar mayores detalles del
proyecto", en sintonía con el hermetismo que acompaña la propuesta.
No
obstante, reconoció que los estudios que llevó a cabo LJ Ramos le confirmaron
al Gobierno porteño la elevada rentabilidad que ofrece la venta de
"Empalme Norte".
Representante
del Partido Social de la Ciudad -parte de la Coalición Cívica, vinculados con
Fabiana Ríos- y especialista en desarrollo urbanístico, Facundo Di Filippo, dio
su punto de vista sobre este megaproyecto.
Aseguró
a este medio que "el desarrollo de un emprendimiento en la playa del
ferrocarril quedó establecido desde el mismo momento en el que Larreta descartó
el soterramiento de la Ribereña".
"El
jefe de Gobierno confirmó que financiará parte de la autovía con la
comercialización de esos terrenos. La tierra se venderá para el desarrollo
inmobiliario", remarcó.
"Nosotros
estamos siguiendo muy de cerca el tema ya que el plan de la Ciudad para
repercutirá en toda la zona", dijo a iProfesional, al tiempo que sostuvo
que el mayor trabajo territorial lo vienen llevando a cabo en la Villa 31.
Mirada
crítica
Varias
organizaciones ya dan como un hecho que el "nuevo Catalinas"
comenzará a ponerse a punto en el transcurso del segundo semestre del año.
Una
de ellas es el Observatorio del Derecho a la Ciudad que recientemente ganara
notoriedad por exponer las irregularidades de varios emprendimientos
gastronómicos que operan en Costanera Norte. Además, fue la entidad que reveló
las maniobras de Boca Juniors para alzarse con las tierras de Casa Amarilla que
le permitirán construir un nuevo estadio.
Jonatan
Baldiviezo, abogado y referente de la ONG, confirmó que el "nuevo
Catalinas" es un "proyecto que el Gobierno porteño promoverá sobre
Empalme Norte. Se levantará con rapidez, apenas obtenga el resto del financiamiento
para la Autopista Ribereña".
En
diálogo con iProfesional, el letrado expuso que "la venta de terrenos del
ferrocarril es algo que el PRO ahora puede motorizar gracias a la sintonía que
existe entre los gobiernos de la Ciudad y Nación".
"Lo
que está haciendo la Ciudad es desprenderse de superficies para así poder
llevar a cabo distintos proyectos de urbanización. Uno de ellos es el que
concierne a la Villa 31", expresó Baldiviezo.
"Para
eso también se impulsa la creación de una agencia de bienes que, entre otros
activos, se ocupe en algún momento de vender el Tiro Federal. Como el Gobierno
porteño necesita más fondos, entonces apela a deshacerse de terrenos públicos
para poder encarar algunas obras", destacó.
"Ahora
tiene vía libre para comercializar los terrenos de Empalme Norte, en tanto el
kirchnerismo ya no tiene control sobre los bienes ferroviarios, que
prácticamente no se utilizan", dijo.
"Formalmente
la Ciudad se cuida de 'blanquear' el plan para hacer otro Catalinas. Es lo
mismo que está ocurriendo con el plan pensado para la Villa 31", precisó.
En
su visión, el PRO siempre opera igual: primero inicia las obras y luego sale a
pelear la aprobación final.
"El
proyecto para la Villa 31, por ejemplo, ya está prácticamente terminado si bien
no se llevó a la Legislatura. Se sabe que en agosto se dará inicio a los
trabajos en agua corriente, cloacas, alumbrado público y asfaltado para esa
zona de la Ciudad", precisó Baldiviezo.
En
cuanto a la propuesta para "Empalme Norte", confió a iProfesional que
"Larreta ya reconoció que esos terrenos serán parte del financiamiento de
la Ribereña"
"La
intención es cerrar la venta de toda la superficie antes de comunicar el
emprendimiento pensado para la zona", aseguró.
Una
de los aspectos que podría demorar la iniciativa, según el letrado, radica en
que tanto la Autopista Ribereña como la zona de maniobras del ferrocarril
carecen aún de evaluaciones de impacto ambiental. Dicho trámite podría volver a
frenar el impulso del PRO para poner en marcha con celeridad ambos proyectos.
"Luego
vendrá el debate en la Legislatura aunque, tal como viene ocurriendo en los
últimos años, se da por descontado que se aprobará luego de haber negociado con
los diputados del kirchnerismo", concluyó.
Potencialidad
del negocio
En
el sector del ladrillo, por supuesto, no faltan las miradas positivas respecto
de las oportunidades que abre el desarrollo de un emprendimiento de este tipo,
en un punto tan codiciado de la Ciudad,
aún sin edificar.
José
Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, destacó la posibilidad de edificar torres
en esa zona: "Se trata de terrenos de incidencia alta en el costo pero que
claramente están subexplotados".
"Ese
predio está justo entre Catalinas, que es un emprendimiento netamente de
oficinas, y Puerto Madero, que tiene su particularidad residencial. Va a ser un
mix de ambos", comentó a iProfesional.
Para
el directivo, una combinación de ambas identidades permitirá una sacarle más
rédito a la superficie.
"Es
un espacio válido tanto para lo corporativo como para lo residencial, aseguró
Rozados, quien dijo además que "Empalme Norte" cuenta con una
posición estratégica.
"La
indicencia del terreno debe rondar por lo menos los 1.500 dólares el metro
cuadrado", afirmó.
Rozados
consideró que lo más probable es que no se apunte a darle al lugar un uso
específico, ya que al estar estratégicamente bien ubicado que puede atraer
distintos tipos de inversiones, incluso en materia de hotelería de lujo o
complejos recreativos.
"Está
muy claro que las autoridades del gobierno de la Ciudad saben que el espacio es
fantástico para sumarle atractivo a Buenos Aires. Más, a partir de proyectos de
este tipo", concluyó el directivo de Reporte Inmobiliario.IProfesional.com
(Nota enviada por nuestro colaborador señor Carlos Degano)
