Exterior
En el corazón del emergente barrio Franklin están los 18.106 mt2 de la ex Estación San Diego, propiedad de la Empresa de Ferrocarriles del Estado (EFE). El paño es valorado en el mercado inmobiliario entre US$17 millones y US$20 millones. Su venta fue encargada, sin licitación, a GPS Property. En el directorio de esa empresa figura Joaquín Brahm Barril, ex tesorero de la UDI, quien también integra el directorio de EFE. Además, un hijo de Brahm es gerente de GPS y uno de los fundadores de esta compañía es su ex cuñado. En EFE y GPS descartan un conflicto de interés, pues señalan que Brahm informó su relación y se abstuvo de participar en la operación.
A fines de abril se publicó el llamado a “licitación de venta” de un terreno de 18.106 mt2 en calle Centenario con Gran Avenida, en el límite de las comunas de San Miguel y Santiago, a un costado del Parque Intercomunal Víctor Jara. Ese terreno era la ex Estación San Diego, propiedad de la Empresa de Ferrocarriles del Estado (EFE). La zona tiene uso de suelo mixto y permite la construcción de residencias, comercios y estacionamientos. El avalúo fiscal del predio es de 48.052 UF, casi US$2 millones. Pero, consultoras que trabajan con grandes actores inmobiliarios informaron a CIPER que el valor comercial del terreno oscila entre US$17 millones y US$20 millones, debido a que se encuentra en el corazón del emergente barrio residencial Franklin y en las cercanías del cotizado barrio El Llano.
Para gestionar la venta, EFE contrató a GPS Property Solutions S.A., empresa que –según los valores de mercado– podría cobrar una comisión de 1% a 2% del precio que involucre la transacción. Considerando solo los montos más bajos (un precio de US$17 millones y una comisión de 1%), la gestora inmobiliaria podría quedarse con unos $127 millones (al tipo de cambio actual). Ni EFE ni GPS informaron a CIPER los valores que involucra el contrato de asesoría de venta.
EFE seleccionó de manera directa, sin licitación pública, a GPS Property Solutions para entregarle la gestión del negocio. Si eso causó ruido entre los funcionarios de la empresa pública, las alarmas de un posible conflicto de interés terminaron de encenderse debido a que uno de los miembros del directorio de EFE es, al mismo tiempo, integrante del directorio de la compañía beneficiada con este trato directo: Joaquín Brahm Barril, quien además es padre del gerente general de GPS Property (Joaquín Brahm Rivas) y ex cuñado de uno de los fundadores de esta empresa (Pedro Pablo Rivas).
EFE y GPS Property aseguraron a CIPER que no hay conflicto de interés porque el directorio de la empresa estatal fue informado de esta relación. Además, señalaron que en este caso no hay prohibiciones para celebrar contratos entre partes relacionadas, porque ambas son sociedades anónimas.
La tarea de GPS Property consiste en conseguir en el mercado inmobiliario la mejor oferta para desarrollar en la ex Estación San Diego la construcción de un proyecto de viviendas para Integración Social. Esa iniciativa es impulsada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) en acuerdo con EFE desde fines de 2020.
Quien se adjudique la licitación debe construir entre 700 a mil departamentos y entregar -como una forma de pago- el 30% de estas viviendas a EFE. De esta forma, dependiendo del volumen que tenga el proyecto, la empresa pública se quedará con una cantidad de departamentos que va de 100 a 300 unidades. Los departamentos de EFE serán puestos a disposición del Minvu para ser ocupados por beneficiarios del subsidio de arriendo DS52. El Minvu se comprometió a financiar estos subsidios o sus equivalentes durante 40 años. EFE recibirá el pago del arriendo de estos departamentos.
La licitación es el puntapié inicial a uno de los proyectos de Integración Social habitacional más ambiciosos del gobierno, que busca generar soluciones habitacionales para más de 80 mil familias, basadas en la colaboración público-privada.
Empresario inmobiliario
GPS Global Property Solutions, conocida como GPS Property, es una gestora inmobiliaria que fue fundada en 2007 por Alejandro Reitze, Pedro Pablo Rivas, Francisco Rojas y Lorena Tapia, todos ex ejecutivos de la gestora internacional Colliers.
A partir de 2013, la empresa integró tres estratégicos nombres en su directorio: Oliver Alexander Flögel, ex gerente de Telefónica; Jorge A. Lesser, director de EuroAmerica y Esval, y el reconocido empresario inmobiliario, socio de Lo Campino y ex director de Parque Arauco, Joaquín Brahm Barril
La llegada de Brahm Barril, quien es vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile, fue destacada en El Mercurio por la entonces gerenta general de GPS Property, Lorena Tapia: “Brahm nos aporta el know-how para la evaluación de proyectos de desarrollo habitacional”.
Joaquín Brahm Barril fue tesorero de la UDI, y proviene de una familia relacionada con la política. Es hermano de la presidenta del Tribunal Constitucional, María Luisa Brahm, quien fue asesora de Sebastián Piñera en su primer gobierno. Y su hermano Jaime Brahm fue intendente de la Región de Los Lagos en la misma administración. En ése época Joaquín Brahm Barril era presidente del directorio de EFE.CIPER.com
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