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16 de mayo de 2019

Masterplan Playa Ferroviaria Colegiales

Actualidad

Ícono

El proyecto obtuvo el Primer Premio en el Concurso Nacional de Ideas por unanimidad del jurado. La propuesta seleccionada entre 47 participantes fue la única que hizo un planteo contraintuitivo, colocando los edificios perpendicular a las vías, minimizando el impacto sobre los vecinos y maximizando precios de venta de las nuevas unidades. Todo esto mejorando las métricas solicitadas que solicitaban un 65% de espacio público llevándolo a un 78%.

El desafío

Las bases solicitaban determinar la parcelaria para, dentro de los parámetros de la ley que regía el concurso, se pudieran alojar 80.000 m2 destinados al uso privado dentro del predio del AABE en la zona de la Playa de Maniobras Ferroviarias de Colegiales.

El pedido de las bases tiene la ambivalente necesidad de los vecinos existentes y del propietario de la tierra. Así, creemos necesario, por un lado atender la mirada del vecino que hoy vive en la zona, y por el otro dar solución a la necesidad del propietario de la tierra que, dentro del marco de la ley que lo regula, busca el mayor beneficio.


Entonces surgen algunas preguntas obligadas:

¿Cómo hacer para sumar 80.000 m2 de superficie en el área del concurso, maximizando el precio de venta de las unidades futuras, a la vez de aumentar al máximo posible las áreas de espacio público?. ¿Cómo minimizar o eliminar el conflicto con los vecinos frentistas al predio para que no sientan que las nuevas construcciones les tapan las visuales?¿Se puede pensar alguna unidad de gestión adicional que genere más recursos sin comprometer las relaciones público/privado y verde/construido?

Contexto

La división parcelaria y su impacto en la relación con los vecinos de Colegiales

Pensando en la convivencia con los vecinos, y previendo la generación de los consensos necesarios es que se plantea una parcelaria que minimiza los frentes sobre la calle Moldes y maximiza las visuales desde y hacia el parque sin renunciar a la posibilidad de tener un parque continuo desde Virrey Avilés hasta Federico Lacroze.

Los edificios se plantean como unas torres, tipo placas, con su lado menor de no más de 19 m. sobre la calle y con su lado mayor haciendo frente a los espacios verdes propuestos lo que entendemos mejorará la calidad de los edificios a construir y su valor.

Las calles perpendiculares a las vías penetran el terreno y los edificios hacen frente sobre las mismas para generar un tejido urbano contundente, donde en sus plantas bajas crea una situación de comercio urbano de pequeña escala.

Así en el área comprendida entre las calles Palpa y Céspedes se ubican 5 parcelas que presentan un frente sobre la calle Moldes de muy bajo impacto. En el área comprendida entre las calle Virrey Avilés y Virrey Olaguer y Feliú se ubicará una sexta parcela de mayor tamaño que las anteriores para junto con los edificios patrimoniales recuperados y una nueva feria completar los 80.000 m2 solicitados.

De esta manera la división parcelaria está pensada para minimizar los efectos negativos sobre los vecinos existentes, maximizar las condiciones de las situaciones urbanas y generar unidades premium frentistas a los nuevos espacios verdes propuestos.

Materia

La directrices de diseño

Siguiendo las ideas planteadas por la arq. Tina Saaby para la ciudad de Copenhague se sugiere para el nuevo área una directrices de diseño que vayan más allá de las normativas indicadas en el CPU.

Se busca así pensar una ciudad que genere contacto visual, esto aumenta la seguridad y el bienestar de los vecinos.

Los edificios serán de perímetro libre, con una altura máxima de 25 m. y por sobre esta altura se permite un retiro a 4 m. de 4m de altura llegando al plano límite de 29 m (en este nivel solo se permiten amenities y servicios de los edificios). En los casos de las parcelas más grandes (parcelas 2 y 6) se permitirá un basamento con una altura máxima de 5 m.

Los cerramientos (barandas) de expansiones serán transparentes, sin antepechos; los aventanamientos llegarán transparentes hasta el piso, sin antepechos tampoco para que pueda mirarse hacia abajo y tener contacto con el otro.

Las plantas bajas se podrán hacer privadas pero tienen que ser transparentes. Estas podrán ser abiertas o cerradas, pero siempre manteniendo el concepto de la transparencia y apertura. Y se sugiere que por lo menos el 16 % de las superficies a construir dentro de cada parcela se dedique a Accesos y Áreas Comerciales de Proximidad y de Gastronomía.
Las cubiertas serán verdes, para mitigar el impacto de los edificios en el entorno.

Sistema

Propusimos un sistema unidades de gestión tal que permitirá construir en etapas y de una forma coherente, los distintos elementos constitutivos del masterplan; además el sistema de distintos tamaños de unidades de gestión abre el juego a empresas constructoras de distintas capacidades y no limitando la participación a los grandes jugadores inmobiliarios.

Unidades de gestión

Para la mejor etapabilidad y éxito de la propuesta se propone dividir el proyecto en la siguientes Unidades de Gestión que pueden realizarse según mejor convenga.

Parcela 1

Tiene una superficie total de 608 m2 y FOS 0.84 con un frente sobre la calle Moldes de 19 m. y un frente promedio sobre los espacios verdes de 38 m. Área total construible 6,140 m2.

Parcela 2

Tiene una superficie total de 2,482 m2 y un FOS 1, con la posibilidad de un basamento de hasta 5 m. de altura y dos placas que pueden tomar la altura total cada una sobre sendas calles. El frente sobre la calle Moldes es de 63 m. en la planta baja y las placas tendrán hasta 18 m. de frente; y un frente promedio sobre los espacios verdes de 40.5 m. Area total construible 13,644 m2.

Parcela 3

Tiene una superficie total de 746 m2 y FOS 0.90 con un frente sobre la calle Moldes de 19 m. y un frente promedio sobre los espacios verdes de 41 m. Área total construible 6,231 m2.

Parcela 4

Tiene una superficie total de 783 m2 y FOS 0.90 tiene un frente sobre la calle Moldes de 19 m. y un frente promedio sobre los espacios verdes de 44 m. Área total construible 6,547 m2.

Parcela 5

Tiene una superficie total de 886 m2 y FOS 0.84 tiene un frente sobre la calle Moldes de 19 m. y un frente promedio sobre los espacios verdes de 48 m. Área total construible 7,501 m2.

Parcela 6

Tiene una superficie total de 5,539 m2 y un FOS 1, con la posibilidad de un basamento de hasta 5 m. de altura tiene un frente sobre la calle Moldes de 97 m. y un frente sobre el parque de 58 m. Área total construible 38,973 m2.

Estacionamiento Concesionado

Se propone un estacionamiento subterráneo, con capacidad para 480 autos, esto mejorará las condiciones de estacionamiento de la zona y generará más recursos para la ejecución del parque a la vez que el canon que se pague puede aplicarse a la manutención del parque.

Taller Ferroviario [Patrimonio]

Se concesionará para gastronomía, respetando la normativa vigente. Área total construida 305 m2.

Tanque de Agua [Patrimonio]

Se concesionará para gastronomía, respetando la normativa vigente. Area total construida 52 m2.
Vivienda Ferroviaria [Patrimonio]

Se concesionará para gastronomía, respetando la normativa vigente. Area total construida 202 m2.

Feria

Se propone un área de Feria y Comercios de Proximidad en la cabecera de Moldes y Federico Lacroze. Área Total construida 405 m2

Vínculos

El área de intervención divide en dos al Barrio de Colegiales, si bien las vías están fuera del área que podíamos intervenir, creemos importante generar una integración visual y paisajística entre ambos sectores.

Con la propuesta buscamos generar un vínculo entre el vecindario y las nuevas áreas destinadas al espacio público. En especial buscamos mantener la dimensión de vacío urbano que hoy hay en el área; así como la incorporación de espacios verdes, de uso público de tamaños, características y escalas diversas:

El parque

Las parcelas se encuentran implantadas dentro de un gran parque verde unificador, el mismo cuenta con tres escalas de espacios diferentes. (jardín público – plaza y parque). El área de Protección Ambiental incluye una feria, la vivienda ferroviaria y la parcela 1; la superficie total construida en esta zona es de 1,328 m2, de los cuales 405 m2 están elevados para aumentar las áreas absorbentes y que solo pisen el terreno natural 923 m2 construidos.

Se plantea para el área una zona de remediación con una cobertura vegetal de gramíneas nativas. Minimizando el consumo de agua y el costo de mantenimiento, favoreciendo a la presencia de la fauna autóctona [aves, mariposas, insectos]. El jardín, es un espacio de 3.065 m2 con escala de jardín público, despojada de todo tipo de ornamentos, es simplemente un gran césped. Es un espacio controlado en su perímetro ideal para que madres e hijos muy pequeños asistan a realizar un picnic, leer un libro o realizar un trabajo utilizando internet pública y gratuita.

Por último el parque construido, un espacio verde que se encuentra consolidado al Sur, limitando con la calle de ingreso de servicio. Y que por debajo del parque construido, es donde se disponen los estacionamientos concesionados.

El parque nuevo posee una importante arboleda de especies arbóreas nativas que junto con los arboles de la plaza Paso ya existente, forman un buffer vegetal que aísla a los usuarios del entorno construido. Así se consiguen los siguientes datos urbanísticos: 22% Espacio Privado | 78% Espacio Público | 48% Superficies Secas | 52% Superficies Verdes

Investigación

El lote dado parecía sugerir colocar los edificios de manera paralela a las vías. Nuestra propuesta desafía esta postura y arma los lotes a ser destinados para el uso privado de manera perpendicular a las vías, es decir, transversal al eje lineal del predio.

De este modo los edificios a ser construidos, que tendrán un ancho mínimo sobre la calle Moldes, permiten una conexión visual, paisajística y peatonal con el sector que se encuentra del otro lado de las vías. Además los vecinos a uno y otro lado de las vías conservarán las visuales largas; y los nuevos vecinos tendrán también visuales a una calle de tránsito lento o a parques de distinta escala.

Aprovechamos la oportunidad que daba este vacío urbano y lo requerido por las bases para repensar la tipología y el tejido urbano, intentando una ciudad más justa, más verde, más permeable y más conectada.

Información técnica

Masterplan Playa Ferroviaria Colegiales 
Autores: Marcelo DAndrea & Oliverio Najmias 
Área: Paisaje y ciudad 
Nombre del estudio/colectivo: A+P& NOA 
Colaboradores: Shain Ben Ami, Nayla Budziñski, Agustín Crosa, Jacinta Gonzalez Llamazares, Lucía Griotti, Ivana Pruden, Camila Santos Solano, María Emilia Soto, Matías Spina, Charles Weinberg 
Asesores: renders Atilio Pentimalli 
Ubicación: Moldes y Federico Lacroze, Colegiales, Buenos Aires, Argentina 
Fecha: 2017 
Superficie total: 48.358 
Superficie cubierta: 80.000 
Fotografía: A+P& NOA

15 de febrero de 2019

Exclusivo: Qué hay detrás del impresionante negocio inmobiliario con la subasta de terrenos públicos ferroviarios

Actualidad

El martes se llevó a cabo una nueva subasta de terrenos públicos en Colegiales. El precio de base de la puja fue de 5,6 millones de dólares. Anteriormente se vendieron otros cuatro lotes pertenecientes al Playón Ferroviario de Colegiales en 19,2 millones de dólares. A dónde irán los materiales que allí se encuentran y porqué es ilegal. Hablan los diputados Romina del Plá y Leonardo Grosso.

El gobierno nacional a través de una seguidilla de decretos y sin pasar por el Congreso Nacional dispuso la subasta de terrenos públicos en Colegiales en etapas. Los vecinos luchan para que estos lotes se conviertan en un espacio verde. Millones de dólares en juego detrás de los negocios inmobiliarios que se planean llevar a cabo y la expropiación de terrenos de una Universidad para albergar la chatarra que se sacará del Playón Ferroviario.

El martes la Agencia de Administración de Bienes del Estado subastó un lote en Colegiales donde el precio base de la puja fueron 5,6 millones de dólares. Se trata de un terreno de 1183 metros que se encuentra en la calle Vidal y la proyección de la calle Virrey Olaguer y Feliú. El único oferente fue el fideicomiso Emfisa (integrado por desarrolladores Grupo Uno en Uno y algunos socios de Copelle).


Anteriormente se subastaron cuatro terrenos fueron comprados por la empresa Sancor Seguros por 19,2 millones de dólares. En esta subasta se entregó un terreno de 897 metros cuadrados por 6,5 millones de dólares, dos más de 1.647 metros cuadrados por 8,1 millones de dólares. El último de ellos de 897 metros cuadrados y 5,4 millones de dólares. Los lotes se encuentran en la calle Moldes entre Palpa y Aguilar.

La diputada nacional por el PO, Romina Del Plá, presentó el 2 de enero un proyecto de ley en el Congreso Nacional para declarar la nulidad de la venta de los primeros 4 terrenos. Diario Registrado habló con ella. En los fundamentos del pedido de nulidad se asegura que el gobierno se ampara en que la “Agencia de Administración de Bienes del Estado a través del decreto 2670/15 de principios de diciembre del 2015” le otorga esta potestad.

En el texto, que cuenta con las adhesiones de Daniel Filmus, Victoria Donda, y Leonardo Grosso, se sostiene que escudarse en este decreto “lo que ésta indicando es una entreguista 'política de Estado' en la enajenación-entrega de las tierras públicas” y que “por esta vía inconstitucional es que se ha 'autorizado' por medio del decreto 355/2018 el remate de las tierras del Playón de Colegiales”.

También se indica que “la puesta a remate del Playón Ferroviario de Colegiales es a todas luces ilegal. Toda vez que la Constitución Nacional en su artículo 75 plantea que debe ser el Congreso de la Nación el que resuelva cualquier enajenación de tierras y/o inmuebles de propiedad del Estado nacional”.

Y agrega que “no sólo tenemos que la normativa constitucional ha sido violada, sino que se está desoyendo el reclamo de los vecinos de dicho Playón que quieren convertir el terreno en un espacio verde, terriblemente necesario como ‘pulmón’ en una zona altamente edificada”.

Diario Registrado también se comunicó con el diputado Leonardo Grosso quién aseguró que “nosotros estamos en contra de la venta de esos terrenos para desarrollar un negocio inmobiliario. Acompañamos a la asamblea de Colegiales de vecinos y vecinas para que allí se construya un parque pero además nos emparentamos con esa lucha porque somos parte de la comunidad de la comunidad educativa de la UNSAM”.

Al respecto fue más al hueso al describir qué hará el gobierno con los desperdicios que se encuentran en el Playón subastado. “El gobierno nacional no tuvo mejor elección que trasladar la playa de maniobras de trenes chatarras desde Colegiales hasta terrenos que le pertenecían, hasta un decreto del Gobierno Nacional del año pasado, a la Universidad Nacional de San Martín. Por lo tanto vamos a hacer todo lo posible para que esos terrenos se utilicen como quieren los vecinos de Colegiales y esos terrenos de la Universidad de San Martín vuelvan a la Universidad”.DiarioRegistrado.com

12 de febrero de 2019

A partir de hoy se venderán terrenos públicos por casi u$s 230 millones

Actualidad

La Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) empezará este martes un nuevo año de subastas de predios en la ciudad de Buenos Aires con una parcela en el barrio porteño de Colegiales por un valor base de 5,6 millones de dólares.

Se trata de un inmueble ferroviario que  forma parte de un predio que se había vendido parcialmente en diciembre del año pasado. Es el lote 8, de 1.182 metros cuadrados, del predio de 87.582 m2 ubicado entre las vías del tren Mitre que va desde la avenida Juramento hasta Santos Dumont, y los frentes de las calles Benjamín Matienzo, Concepción Arenal y Dorrego, desde Cramer hasta la avenida Álvarez Thomas.


El primero en rematarse es una parcela ubicada en las vías del ferrocarril Mitre en el barrio de Colegiales. El valor base es de 5,6 millones de dólares

De los 87.582 m2 ya se subastaron cuatro lotes -el 1,2,3 y 4- y fueron comprados por la empresa Sancor Seguros por u$s19 millones. En tanto, unos 29.598 m2 no están a la venta dado que esa superficie será destinada a espacio público.

De acuerdo con la AABE, por pedido de los vecinos, se amplió la porción del espacio público que se había propuesto en un principio y producto de toda la obra se generarán 393 puestos de trabajo directos que ascienden a 800 si se suman los indirectos.

"La propuesta urbana fue realizada por medio de un concurso nacional de ideas organizado por la Sociedad Central de Arquitectos. Se presentaron numerosos proyectos, de los que se evaluó que fueran sustentables y mantuvieran la identidad barrial. El proyecto ganador suma espacios verdes, una superficie multideportiva, áreas de descanso y esparcimiento, entre otros servicios que contribuyen al desarrollo urbano", informaron.

"Una de las principales funciones de la Agencia es mejorar el uso de predios abandonados o subutilizados en todo el país. Es por eso, que consideramos que nace una nueva oportunidad en Colegiales", afirmaron en la AABE, según La Nación.

El 25 de febrero, en tanto, se subastarán los lotes 5 (954 m2) y 6 (1.358m2), mientras que los 7 (2972m2) y 9 (1778 m2) quedarán para marzo, sin fecha programada aún. En total, con los nueve lotes se espera recaudar u$s60 millones que serán utilizados para la financiación de los viaductos del tren San Martín y Mitre.

En tanto, para el 12 de marzo está prevista la subasta de un lote en Catalinas Sur (barrio de La Boca) de 5.410 m2 con una base de u$s45 millones, mientras que al día siguiente se ofertará un lote de 5.413 m2 en Retiro por 80 millones de dólares.

El 21 de marzo será el turno de un lote en Urquiza de 2774 m2 por u$s17 millones y, por último, el 12 de abril se ofertará un lote de 3.200 m2 en Catalinas Norte (Retiro) por 45 millones de dólares.

Las fechas pueden variar de acuerdo a si no hay inscriptos interesados en la subasta y, además de financiar en un 100% los viaductos, lo recaudado también se destinará a solventar el Paseo del Bajo en un 50%, mientras que la otra mitad corre por un préstamo que contrajo el Gobierno de la Ciudad.IProfesional.com

12 de diciembre de 2018

De remate

Actualidad

Redacción Crónica Ferroviaria

Y seguimos de remate con los terrenos ferroviarios. Ahora le toca el turno a la ex playa de maniobras de estación Colegiales de la Línea Mitre.

Entre los días 19 de Diciembre próximo y el 12 de Febrero de 2019 la Agencia de Administración de Bienes del Estado rematará nueve lotes de la ex playa ferroviaria Colegiales esperando recaudar unos 65.350.000 de dólares.

Gentileza: Colegialesinfo.com

Los vecinos de la zona protestaron exigiendo que el Estado Nacional construya en esa zona un parque público, pero lamentablemente para ellos, esos valiosos terrenos ferroviarios pasarán a ser lugares para la edificación de viviendas de alto costo y algo de verde.

Ese dinero recaudado, ¿irá para los ferrocarriles o como siempre caerá en saco roto?

12 de noviembre de 2018

El Gobierno subastará terrenos en la ciudad de Buenos Aires por más USD 150 millones

Actualidad

Son las subastas previstas de acá a fin de año. Se incluyen lotes en Retiro, Colegiales, Villa Urquiza y Palermo

En lo que queda del año, el Gobierno subastará varios terrenos en la ciudad de Buenos Aires con los que busca recaudar más de USD 150 millones. En la lista se incluyen grandes lotes en Retiro, La Boca, Colegiales, Villa Urquiza y Palermo, donde se prevén el desarrollo de nuevos emprendimientos urbanos de oficinas, viviendas y comerciales.

Los dos terrenos más valiosos que serán subastados —ambos con un valor base de USD 45 millones— están ubicados en Catalinas Norte y Sur, cercana a Puerto Madero. El primero es un lote rectangular sobre la avenida Eduardo Madero 855 con una superficie aproximada de 3.200 metros cuadrados donde funcionó una playa de estacionamiento. Forma parte de la zona que se renombró como Catalinas Norte II: está ubicada frente a las torres originales que llevan ese nombre y se proyecta allí la construcción de torres de oficinas. Saldrá a la venta el 30 de noviembre.


El segundo terreno de USD 45 millones está comprendido entre las avenidas Brasil y Pedro de Mendoza, las calles Gualeguay, Caboto y D'Espósito, y cercano al club de tenis Darling, en el barrio de La Boca. Tiene una superficie de 5.600 metros cuadrados, dentro de un inmueble de mayor superficie, y será desocupado en junio del año próximo. "El terreno inserta en el Distrito de las Artes, con amplias visuales a Dique Cero y Dique Uno. Barrio en plena transformación en el que se destacan grandes proyectos inmobiliarios sobre Avenida Caseros, nuevo eje gastronómico de la zona", se destacó en el pliego de licitación. Se subastará el 20 de diciembre.

En el listado de subastas previstas, también hay un terreno en el barrio de Colegiales de casi 6.000 metros cuadrados con un valor previsto de USD 25,9 millones, aunque se podrá subastar tanto como lote único o también subdividido. El predio —que perteneció a empresas ferroviarias— está delimitado por las calles Vidal, Virrey Avilés y Olaguer y Feliú, pero en el pliego se contempla que más adelante se abran calles dentro del terreno.

Por una ley sancionada el año pasado por la Legislatura porteña, una vez subastado, ese espacio se destinará a un desarrollo urbanístico con construcción de nuevas viviendas y comercios, pero también un 65% deberá ser habilitado como espacio público. Se podrá a la venta el 5 de diciembre.

En el barrio de Villa Urquiza, en tanto, se subastará una manzana que también perteneció a las empresas ferroviarias, ubicada entre las calles Bucarelli, avenida Roosevelt, avenida Triunvirato y el sendero peatonal de la Estación Urquiza del ferrocarril Mitre. El terreno está a 50 metros de la avenida Monroe y de la estación Juan Manuel de Rosas de la Línea B de subte. Será subastado el jueves 18 de diciembre con un precio base de USD 20 milloneS.

Colegiales

Finalmente, el 21 de diciembre también se pondrá en venta un terreno en Palermo, cercano al centro de transbordo Pacífico sobre la avenida Santa Fe, por USD 14,5 millones. Se trata de un predio donde hoy funciona un estacionamiento semicubierto y descubierto en una superficie de más de 2.100 metros cuadrados. También estará habilitado para la construcción de edificios.

Desde julio de este año, las subastas públicas de bienes inmuebles realizadas por la agencia se realizan en forma electrónica, a través de una plataforma digital.InfoBae.com

19 de abril de 2017

Ayer se debatió el destino del playa ferroviario de Colegiales

Actualidad

Se trataron tres proyectos: uno de vecinos con fines culturales, otro del legislador Ferraro de la Coalición Cívica y el último del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

En la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires se llevó adelante hoy una reunión de la Comisión de Planeamiento Urbano para tratar el destino de la playa ferroviaria del barrio de Colegiales. En tratamiento habían tres proyectos: uno construido por vecinos para generar un parque con usos culturales (acompañado por el bloque del Frente para la Victoria), otro presentado por Maximiliano Ferraro de la Coalición Cívica y el último del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.


Los vecinos de Colegiales realizaron la presentación de su proyecto, a través del colectivo "Participa y decide", donde se privilegia el uso público de ese espacio, respetando el valor patrimonial de los galpones ferroviarios que existen allí.

En representación del gobierno de la Ciudad estuvo el Director General de Planeamiento Urbano, Mariano Orlando, quien hizo una presentación en la que argumentó la necesidad de rezonificar dicho predio a través de un concurso de ideas que culminará en un desarrollo inmobiliario que realizará el Estado Nacional.

La discusión giró en torno a la necesidad de la generación de mayor espacio verde en el barrio de Colegiales, bajo la instrumentación de una participación ciudadana real en la generación de la propuesta.

En este sentido la comunera del FPV Julieta Costa Díaz explicó que “el gobierno de la Ciudad no solamente pretende enajenar un predio público en favor de los intereses inmobiliarios, sino que lo hace de espaldas de los vecinos y vecinas de nuestro barrio, y citando a una reunión sin difusión y con cupos limitados, lo que da cuenta de una máscara de participación ciudadana”.

Desde el bloque de legisladores del FPV, Carlos Tomada manifestó que “como en la ley del Parque de la Estación, creemos que la participación ciudadana debe ser el verdadero motor de estos proyectos. El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires tiene que privilegiar un diálogo franco respetando el rol de las comunas.”NuevaCiudad.com

15 de marzo de 2017

En Colegiales también buscan liberar terrenos ferroviarios para construir edificios

Actualidad

El Gobierno envió el proyecto a la Legislatura. El 65% del espacio quedaría para uso público. Son 7 hectáreas entre las vías del Mitre y las calles Lacroze, Moldes y Virrey Avilés.

Después del Tiro Federal y Catalinas Norte, otra iniciativa busca permitir la construcción privada en un terreno público de la Ciudad. El Ejecutivo porteño envió a la Legislatura un proyecto de ley para permitir la edificación de viviendas y comercios en el playón ferroviario de Colegiales. Aunque no autorizarían torres ni shoppings, sí podría haber edificios de escala mediana. También quieren abrir calles y espacios verdes.


El predio queda entre las vías del ferrocarril Mitre, la avenida Federico Lacroze, Moldes, Zabala y lo que sería la prolongación de Vidal hasta Virrey Avilés. Son 6,7 hectáreas donde hoy hay galpones, depósitos y no mucho más. Junto al terreno ya existe la plaza Juan José Paso.

En Colegiales también buscan liberar terrenos del tren para construir edificios
El gobierno porteño envió un proyecto a la Legislatura para que se autorice la construcción de edificios en un predio lindero al ferrocarril en el barrio de Colegiales.

De acuerdo al proyecto de ley elaborado por el Ministerio de Desarrollo Urbano, que ya recibió la Legislatura, la idea es que el 65% del suelo se destine a la apertura de calles, plazas y otros espacios de uso público. En el otro 35% podrán construirse edificios de hasta 25 metros de altura, lo que da planta baja y seis pisos, aproximadamente. También podrá haber locales comerciales y estacionamientos en los subsuelos. El diseño final saldrá de un concurso público de proyectos. Pero en el Gobierno aseguran que de ninguna manera se alterará el perfil urbano que hoy ya tiene Colegiales.


La iniciativa fue presentada a pedido de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), el organismo nacional que tiene a su cargo los terrenos ferroviarios y todos los inmuebles de la Nación, tanto en Capital Federal como en el resto del país. El presidente de la AABE, Ramón Lanús, explicó: "Tenemos varios proyectos con terrenos que hoy son una traba en la ciudades, por ejemplo estamos trabajando con un playón de 20 hectáreas en el centro de la capital de Mendoza. La idea es completar la trama urbana, pero en todos los casos priorizando el uso público y los espacios verdes. En el caso de Colegiales, el 70% de lo que se recaude se destinará a obras ferroviarias, y el otro 30% irá al Tesoro nacional. Mientras esperamos la decisión de la Legislatura, en dos meses convocaremos al concurso con la Sociedad Central de Arquitectos".

Se trata también de un negocio importante: hoy el m2 vacío en el barrio, lo que se llama "incidencia del terreno" en la construcción, está en unos US$ 700, mientras que el m2 a estrenar en la zona puede valer unos US$ 3.000. En el lugar podrían edificarse hasta 100.000 m2.


Fuentes del oficialismo en la Legislatura explicaron que el proyecto recién está por empezar a ser discutido en la Comisión de Planeamiento Urbano, pero confían en que saldrá aprobado durante este año.

Es cierto que el playón ferroviario hoy es un espacio en desuso, un sector desperdiciado del barrio. Pero para los vecinos,, el futuro del lugar es un tema sensible. Marcia Hashiba, presidenta de la Asociación Civil de Vecinos y Comerciantes de Colegiales, contó: "En 2003 nacimos como organización justamente por una iniciativa para construir en el playón. Todavía no vimos el nuevo proyecto, pero lo que se necesita en la zona es un colegio, muchos espacios verdes y estacionamientos. Si quieren construir, deberían ser edificios de no más de tres pisos y separados entre sí, eso es lo que habíamos pedido hace años".

En Colegiales, en los últimos años también hubo movilizaciones vecinales por un proyecto para montar una sucursal del Mercado Central en otro predio ferroviario cercano, aunque finalmente quedó en la nada.

Hay otros playones de la Ciudad que ya tienen leyes que permiten su urbanización, aunque las obras vienen demoradas. Esta nueva iniciativa para Colegiales se suma a otras normas votadas por la Legislatura en el último año, que en todos los casos plantearon desarrollos urbanos públicos pero a cambio a vender una parte de los terrenos. El ejemplo más claro fue el del Tiro Federal, el predio de 16 manzanas en Núñez que se le sacó al club (será reubicado) para armar un complejo de parques, campus universitario y empresas y facultades orientadas a la tecnología, pero subastando las parcelas que dan a Libertador para construir torres.

También se aprobó la semana pasada la ley para permitir la construcción de torres en el playón de Retiro, conocido como Catalinas Norte II. El dinero de la subasta de las tierras servirá para financiar el parte la construcción del Paseo del Bajo, en Puerto Madero.

Otros playones con destinos similares

A fines de 2012, y por un acuerdo entre el macrismo y el kirchnerismo, la Legislatura porteña aprobó la urbanización de cinco predios ferroviarios en la Ciudad. Los de Pompeya y Parque Patricios, del Belgrano Sur, se destinaron a la construcción de viviendas sociales del programa Procrear. Pero en los de Caballito, Liniers y Palermo habrá desarrollos similares al que se quiere para Colegiales.

Los proyectos vienen un poco demorados por los cambios pensados para los trenes. De acuerdo a lo que explicaron en la AABE, las obras en Liniers y Caballito dependen del avance del soterramiento del Sarmiento. En Palermo, se están redefiniendo los planos para considerar el espacio que ocupará el viaducto del San Martín.Clarín.com (Nota enviada por nuestro colaborador señor Jorge Zatloukal)

19 de septiembre de 2016

El Estado pone a la venta tres terrenos top en la Capital

Actualidad

El Estado nacional tiene previsto poner a la venta varias joyas inmobiliarias. Se trata de tres terrenos en la Ciudad de Buenos Aires que podrían acercarle a sus arcas no menos de 250 millones de dólares y por los que, se descuenta, seguramente concursarán las principales desarrolladoras del mercado.

Son en su mayoría terrenos ferroviarios que el Estado espera poder desarrollar con oficinas y departamentos de viviendas, una vez que se cuente con el visto bueno de la Legislatura porteña, en donde serán presentados en las próximas semanas.

El primero, denominado Catalinas Norte, es un terreno de 12,8 hectáreas (128.200 metros cuadrados), ubicado entre las avenidas Madero y Córdoba, y Antártida Argentina, y la calle San Martín. Hoy existen allí en gran medida playas de estacionamiento descubiertas, algunas de las cuales no son siquiera concesiones, sino que operan mediante simples permisos de uso.


El segundo, Catalinas Sur, es un terreno de 3,2 hectáreas (32.000 metros cuadrados) ubicado justo en donde se encuentra la entrada a la Autopista Buenos Aires-La Plata. Allí hoy no hay más que un playón con algunos autos abandonados.

Mientras que el tercero, en Colegiales, está conformado por 6,7 hectáreas (67.000 metros cuadrados) aledañas a la estación de tren, entre las calles Moldes, Federico Lacroze, Avenida Crámer y El Cano.


"Queremos desarrollos que tengan que ver con una mirada moderna de las ciudades", dijo a LA NACION Ramón Lanús, presidente de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).

"La infraestructura urbana de servicios es cara como para que las ciudades crezcan para los costados, y acá el Estado tiene terrenos que pueden ser puestos en valor", afirmó.

En gran medida, dijo Lanús, el valor final de la inversión de los terrenos dependerá de la Legislatura porteña y de la normativa urbana que se le dé a los distintos espacios. Sin embargo, aventuró, podrían representar no menos de 500 millones de dólares de inversiones privadas. "No buscamos con esto recaudación, aunque claro que va a haber un ingreso para el Estado, sino que apuntamos a un desarrollo urbano moderno y a la generación de empleo", subrayó.

Consultadas al respecto, en varias constructoras privadas admiten que, de salir finalmente a la venta, los tres terrenos podrían tener buena demanda. Aunque, reconocen, dado el altísimo valor de la inversión, no son tantas las empresas que están en condiciones de participar.

"Hay pocos grupos que tienen el cash para pagarlos", admitió a LA NACION el director de una constructora líder, con la condición de no ser identificado.

"Son cuatro o cinco: IRSA, Consultatio, Vizora o Raghsa. De cualquier modo, son muy buenos terrenos, están bien ubicados. Les debería ir bien con la venta. También depende mucho de cómo los presenten", explicó.

La AABE ya tiene delineados, en gran medida, proyectos para los tres terrenos. Aunque evitan dar detalles, hasta tanto no sean aprobados por la Legislatura.

Tanto en Catalinas Norte como en Catalinas Sur se apuntaría sobre todo al desarrollo de edificios de oficinas, mientras que en Colegiales la propuesta incluiría edificios de vivienda, además de nuevo espacios verdes para el barrio. Hoy los terrenos ferroviarios de Colegiales no tienen más que una cantidad de galpones en desuso.

Los planes en el interior

El Estado nacional no sólo tiene planes de desprenderse de terrenos en la Capital Federal. Ya están muy avanzados los trámites para vender terrenos en Rosario, Mendoza y Campana, en la provincia de Buenos Aires.

En Campana son siete hectáreas de terrenos ferroviarios a la vera del río Paraná, justo al lado del Campana Boat Club. Con la venta de estas tierras, la idea es devolverle a la ciudad un acceso al río, además de desarrollar viviendas de cara al Paraná.

Mientras que en Mendoza también son 22,3 hectáreas de terrenos ferroviarios, en plena ciudad. "Mucho se ha reclamado con respecto a estos terrenos, y hasta formó parte de la campaña política en su momento decir qué se haría con ellos, porque cortan el funcionamiento de la ciudad", admitió Lanús.

En Rosario se trata de 10,8 hectáreas en las que también se planean desarrollar edificios de viviendas, un proyecto que también contaría con el aval de las autoridades locales.LaNación.com